Mettiamo subito le carte in tavola ed evitiamo di raccontarci le solite storielle da agenzia immobiliare di provincia: la “vista mare” ha rincoglionito generazioni di piccoli investitori.
C’è questa convinzione tossica, dura a morire, che basti comprare un bilocale a Marina di Donoratico, magari a cinquanta metri dalla spiaggia, per essersi assicurati la pensione. La gente vede la sabbia, sente l’odore del fritto di pesce e nella sua testa parte il registratore di cassa: “Lo affitto a duemila euro a settimana a luglio e agosto, fatto!”.
Peccato che la matematica finanziaria s’infischi dei vostri ricordi d’infanzia e delle passeggiate sulla battigia.
Mentre l’investitore della domenica si svena per comprare il “fronte mare” a prezzi gonfiati, c’è una nicchia di investitori molto più scaltri – e decisamente più ricchi – che sta facendo man bassa nei borghi collinari subito alle spalle della costa, da Castagneto Carducci a Sassetta.
Smontiamo questo mito una volta per tutte e mettiamo a confronto i due modelli. Preparatevi i sali, perché i numeri di questo 2026 fanno male a chi ha fatto i conti senza oste.
L’Appartamento Fronte Mare a Donoratico: La trappola dei 60 giorni
Un bilocale decente a Donoratico/Marina, in una posizione dove il mare lo vedi davvero e non devi fare il salto ostacoli tra i pini, oggi vi costa dai 260.000 ai 320.000 euro. E parliamo spesso di immobili costruiti negli anni Settanta, con problemi cronici di salsedine che si mangia i ringhiere e condomini dove le spese straordinarie sono all’ordine del giorno.
Qual è la dura realtà del rendimento? Lavorate forte, fortissimo, per circa 8 o 10 settimane. Luglio e agosto vi fanno incassare cifre importanti, giugno e settembre vi danno le briciole. A ottobre la serranda va giù. Risultato? Avete immobilizzato 300mila euro per farli fruttare due mesi e mezzo all’anno.
Se togliete la cedolare secca, le spese di gestione, la pulizia, la manutenzione devastante che il salmastro richiede ogni santa primavera e il saggio di svalutazione nei mesi invernali in cui la casa resta vuota e umida, il vostro rendimento netto reale oscilla tra un misero 3% e il 3,5%. Praticamente lo stesso rendimento di un titolo di Stato, ma con lo stress di dovere cambiare i condizionatori a ferragosto perché il turista milanese vi minaccia di recensione negativa. Un affare d’oro, non c’è che dire.
Il Borgo Collinare (Castagneto/Sassetta): La macchina da soldi a trazione posteriore
Ora spostiamoci di cinque chilometri. Saliamo verso la collina, dove i vicoli in pietra di Castagneto Carducci o i palazzetti storici dei borghi limitrofi raccontano un’altra storia.
Qui un appartamento con carattere, travi a vista e una terrazza che domina la macchia mediterranea (e da cui il mare lo vedi comunque, ma dall’alto), lo portate a casa con 140.000 – 180.000 euro. La metà.
Ma la vera magia sta nella durata della stagione. Al borgo collinare del mare “mordie e fuggi” di agosto non gliene frega niente a nessuno. Lì non ci viene il bagnante con la borsa frigo. Ci viene il turista tedesco, nordico o americano che cerca la strada del vino di Bolgheri, ci viene il ciclistica che a marzo e aprile invade la Toscana per le granfondo, ci viene il viaggiatore che a ottobre e novembre vuole la vendemmia, il frantoio e la tranquillità.
La stagione di un borgo ben posizionato non dura 60 giorni. Dura 7-8 mesi. Avete una saturazione costante da aprile a novembre. L’immobile lavora a un prezzo medio giornaliero leggermente più basso rispetto al fronte mare di agosto, ma spalmato su un arco temporale triplo.
Facciamo due conti da Negoziatore:
Capitale investito: circa 160.000 euro (compresa una bella ristrutturazione conservative).
Mesi di occupazione: da aprile a novembre.
Rendimento netto reale: tra il 6,5% e l’8%.
Il doppio rispetto alla casa sulla spiaggia. Avete capito bene: IL DOPPIO.
La verità che fa male
Chi compra il fronte mare a Donoratico oggi, nella maggior parte dei casi, non sta facendo un investimento immobiliare: sta comprando una medaglia da mostrare a cena agli amici. Sta pagando il proprio ego.
Chi compra nel borgo collinare sta facendo asset management. Sfrutta il volano del brand “Bolgheri”, spende la metà, diversifica il target di clienti (zero ragazzini rumorosi, solo gente con alto potere d’acquisto) e azzera i costi di manutenzione devastanti legati all’aria di mare diretta.
Ora voglio vedere quanti di voi hanno il coraggio di ammetterlo nei commenti:
Siete ancora prigionieri del mito della “casa con i piedi nell’acqua” anche se vi rende le briciole?
O avete già capito che il vero guadagno si fa dove gli altri vedono solo “vecchi sassi e salite”?
Scatenatevi qui sotto. Chi ha il coraggio di difendere un 3% netto a Donoratico si faccia avanti!
By Simone Vocaturo
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